突然の相続に備えるための基礎知識をご紹介

ランドベースは岡崎市をはじめ、安城市や豊田市など幅広いエリアで不動産のご相談に応じています。地域のお客様の不動産や相続に関するお悩みに、これまで多数対応してまいりました。相続は突然発生することが多く、手続きが複雑で戸惑う方も少なくありません。そこで、相続に関する基礎知識をわかりやすくご紹介しています。急な相続に備え、事前に必要な情報を身につけておくことが大切です。

• 不動産相続で押さえるべき
  重要ポイント
• 不動産相続に必要な費用を
  確認しよう
• 不動産を相続するときに注意して
  おくべきポイントとは

不動産相続で押さえるべき重要ポイント

相続登記は、相続の発生を知った日から3年以内に申請する必要があります。親族間でのトラブルを防ぐためにも、早めに手続きを進めることが大切です。

不動産相続手続きの流れ

相続人の確定

相続が発生した際には、まず遺言書の有無を確認することが重要です。相続手続きを進めるためには、最初に相続人を確定させる必要があります。遺言書は自宅に保管されている場合だけでなく、法務局や公証役場に預けられているケースもあるため、これらの場所も確認しましょう。もし遺言書が存在しない場合や、遺言書の内容に相続人の間で異議がある場合には、遺産分割協議を行います。協議がまとまった際には、相続財産の詳細と相続人全員の署名・押印を記載した「遺産分割協議書」を作成し、正式に相続人を確定させます。

相続登記の必要書類を準備

相続する不動産を特定するためには、必要書類を準備する必要があります。なお、申請を代理人が行う場合は、委任状の提出が求められます。

相続登記に必要な書類は以下の通りです。

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不動産相続に必要な費用を確認しよう

不動産を相続する際には、さまざまな費用がかかります。具体的には、税金や書類の取得費用、さらに司法書士や税理士への依頼料などが挙げられます。これらについて詳しく確認していきましょう。

相続税

相続税は、相続した財産の時価総額から基礎控除額を差し引いた金額に課税されます。基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の人数」で計算されます。土地を相続した場合、時価総額を確認するには、国税庁のホームページで公開されている路線価図や評価倍率表を参考にしてください。一方、建物を相続した場合は、固定資産課税明細書または固定資産評価証明書に記載されている固定資産税評価額を確認することで時価総額を把握できます。

不動産相続に関する相続税の特例や控除には、さまざまなケースが存在します。それぞれ適用条件が異なるため、ご自身の不動産が該当するかどうか分からない場合は、不動産会社や専門家に相談することをおすすめします。

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固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で所有している不動産に対して自治体から課される税金です。これらの税金に関する納税通知書と払込票は、毎年4月から6月頃に送付されますので、記載内容をしっかり確認しましょう。

譲渡所得税

相続した不動産を売却する際には、譲渡所得税、住民税、そして復興特別所得税が課されます。不動産の所有期間に応じて、税率は「短期」と「長期」に分類され、それぞれ異なる税率が適用されます。この際、所有期間の計算には、亡くなった方（被相続人）がその不動産を所有していた期間も含まれるため、注意が必要です。

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登録免許税

相続を理由とする不動産の所有権移転登記申請を行う場合、固定資産税評価額の0.4％に相当する額の収入印紙を貼付し、登録免許税を納付する必要があります。

必要書類の入手先と取得費用

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※地域によって費用は異なります。

司法書士・税理士への依頼料

相続や登記の手続きは複雑で手間がかかるため、専門家である司法書士や税理士に依頼することが一般的です。報酬の相場は、司法書士の場合は3万円から10万円程度、税理士の場合は相続財産の0.5％から1％程度となっています。

不動産を相続するときに注意しておくべきポイントとは

相続人が複数いる

トラブルを防ぐため、不動産の登記を共有名義にすることは避けるのが望ましいです。遺産分割協議においては、以下のような分割方法をおすすめします。

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不動産を相続したくない場合には

「老朽化した家を相続したくない」「住む予定がない」など、相続を望まない理由がある場合は、以下の方法を検討してみてください。

なお、相続放棄や限定承認を行う場合は、家庭裁判所での手続きを3ヶ月以内に完了させる必要があります。

空き家になっている場合

空き家を放置すると「管理不全空き家」に認定される可能性があり、その場合、固定資産税などの負担が最大で6倍に増加することもあります。不要な支出を避けるためには、できるだけ早めに売却を検討することが重要です。また、相続前に空き家となっていた理由が老人ホームへの入居や入院であった場合、「小規模宅地等の特例」や「相続した空き家の売却に関する特例」を適用できるケースもあるため、確認しておくとよいでしょう。

不動産を売却する場合

不動産を売却することで、得られた売却益を相続税の支払いに充てることが可能です。また、不動産を現金化することで、複数の相続人で財産を分割する際のトラブルを回避しやすくなるという利点もあります。不動産の売却方法には、大きく分けて2つの選択肢があります。1つは、買主を探して売却する「仲介売却」、もう1つは不動産会社が直接買い取る「不動産買取」です。
一般的に「仲介売却」の方が高値で売れる傾向がありますが、売却完了までに平均して3～6ヶ月ほどの期間がかかることを考慮する必要があります。一方で、相続税の支払い期限は相続発生から10ヶ月以内と定められているため、「仲介売却」を検討している場合は、早めに不動産会社へ相談し、準備を進めることが重要です。

借地に建つ住宅を相続する場合

借地に建てられた家を相続する際には、借地権も一緒に相続することが可能です。この場合、地主の承諾は必要なく、土地の賃貸借契約書の名義変更も不要です。ただし、相続後に建物を建て替える場合や借地権を売却する際には、地主の許可を得る必要があります。また、借地権には借地権割合に応じた相続税が課される点も忘れずに確認しておきましょう。

認知症になる前に、被相続人の相続対策を進めましょう

被相続人が認知症を発症し、意思能力がないと判断された場合、その後に作成された遺言書や契約が無効となる可能性があります。このような事態を回避するためには、意思能力があるうちに公正証書遺言などの法的に有効な遺言書を準備しておくことが重要です。また、任意後見制度を活用することで将来の備えを整えることもおすすめです。万が一、意思能力が失われた場合には法定後見制度を利用するなど、事前に適切な対策を講じることが大切です。

事前に不動産価値の確認を

不動産を複数人で相続する際、「分割方法で意見が合わない」といったトラブルを防ぎ、不動産を有効に活用するためには、相続前に不動産の価値を把握しておくことが重要です。不動産の評価額には、「地価公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」の4種類があります。ただし、売却時の市場価格と相続税を計算する際の評価額は異なるため、注意が必要です。

相続が発生する前に不動産を売却しても

不動産の相場が高い場合や、小規模宅地等の特例が適用できない場合、また不動産が市場のニーズに合わない場合には、相続が発生する前に不動産の売却を検討することをおすすめします。